Local commercial : comment bien estimer la valeur de votre bien ?

Un commerce est constitué de deux entités : le fonds de commerce qui appartient au commerçant et le bail commercial qui formalise la location d’un local à usage commercial. Il arrive que le commerçant soit aussi le propriétaire du bien immobilier (les murs). Quoi qu’il en soit, ce bien a besoin d’être évalué régulièrement. Que cela soit dans le but de vendre, de calculer l’assiette fiscale, dans le cas d’une succession ou pour servir de garantie à un prêt.

Biens immobiliers à usage commercial : quelques définitions

Un local est dit commercial si la personne physique ou morale qui l’exploite reçoit régulièrement des clients et génère un chiffre d’affaires. D’autre part ce local doit être clos et couvert. Exit donc les terrasses et autres emplacements à ciel ouvert.
Il est une notion importante qu’il convient d’intégrer : la valeur d’un bien immobilier à usage commercial est complètement déconnectée des prix du marché de l’immobilier. En effet, elle est assujettie à la rentabilité que dégage ou peut dégager le bien. Dans ce cadre, les critères qui vont définir cette valeur reposent sur la valeur locative, à la condition que le local soit déjà occupé pour une activité commerciale. À défaut, la valeur est nettement inférieure et se base, pour son évaluation, sur divers critères examinés plus avant.

Quelles sont les méthodes d’évaluation d’un bien commercial ?

Avant tout, il faut savoir qu’il n’existe pas de définition légale à la valeur vénale d’un bien à usage commercial. Seul le Code du Commerce évoque (art. R123-178) un « prix à acquitter dans les conditions normales du marché ». Deux modes de calcul sont possibles en fonction de l’occupation ou pas du local :

• Les murs sont occupés avec bail en cours ou récent (moins de 6 mois). Dans ce cas la valeur est estimée en prenant pour base le loyer annuel net hors taxes multiplié par 10. Cela reste naturellement une estimation, que seul un professionnel de l’immobilier du commerce peut affiner de manière précise.
• Les murs sont libres depuis plus de 6 mois ou n’ont jamais hébergé d’activités commerciales. Dans ce cas l’évaluation est encore plus difficile, car ne pouvant se baser sur des éléments concrets, il va falloir s’appuyer sur un maximum de critères aléatoires pour essayer de rehausser le prix.

Local commercial : critères d’évaluation propres au bien et à son environnement

Quel que soit le mode de calcul pour déterminer la valeur d’un local d’activité, ces critères vont intervenir peu (si le local commercial est occupé et génère des loyers) ou prou (local vide ou neuf).

Les critères propres au local à usage commercial et sur lesquels il va être possible d’influer

• La surface réelle et pondérée. Cette dernière tient compte des lieux de passages, sanitaires, locaux sociaux et tous espaces qui ne sont pas directement destinés à l’activité commerciale. Elle se calcule naturellement en mètre carré.
• La disposition intérieure des volumes.
• L’existence ou pas d’un équipement anti-incendie ou de sorties d’évacuation.
• Le linéaire sur rue et les ouvertures existantes ou possibles (vitrines).
• L’installation électrique et téléphonique. Si celle-ci est sous goulotte ou sous faux plafond, elle peut être adaptée à un nouvel acquéreur.
• L’âge des locaux, l’état d’entretien et la conformité aux normes récentes (HQE, BBC, ERP…
• L’accessibilité et l’éventuelle ouverture de l’entrée principale sur une rue plus passante.
• Enfin le prix d’un local commercial est aussi tributaire de son locataire. Il ne s’agit pas ici de discrimination mais de la capacité de ce dernier à gérer convenablement son affaire, pour assurer le versement régulier des loyers.

Les critères liés à l’environnement du local commercial sont eux nettement plus contraignants

• L’emplacement géographique (ville touristique, grande ville, petite agglomération de province,…) et local (rue commerçante, proximité de gare, port, centre administratif, mais aussi zone inondable…) qui va déterminer le volume et la nature de la clientèle probable.
• La possibilité de parking à proximité ou l’emplacement sur une zone piétonnière.
• L’état général du quartier et les possibles rénovations par la municipalité. Celles-ci constituent une entrave à la circulation de clients.
• Le niveau des prélèvements de la fiscalité locale. Certaines rues peuvent être partagées entre deux municipalités ayant des politiques fiscales à l’opposé l’une de l’autre.

Vous l’aurez compris au vu de ce qui précède, l’estimation d’un bien immobilier destiné au commerce est une chose ardue. Elle n’est pas à la portée de son propriétaire, qui doit faire appel à un professionnel de l’immobilier d’entreprise pour s’éviter des déconvenues. De même qu’il serait quasi-suicidaire d’attaquer en justice commerciale sans l’aide d’un avocat, se passer d’un expert pour l’évaluation d’un bien à usage commercial, revient à jouer à la roulette dans un casino !