Les divergences entre propriétaires et locataires surgissent lorsqu’il est question de paiement des réparations importantes dans un local à usage commercial. La confusion s’installe puisque l’un et l’autre souhaitent être affranchis du coût des réparations généralement très onéreuses. Qui des deux est alors chargé du règlement des dépenses ? Est-ce le propriétaire ou le locataire ?
Les travaux du local commercial à la charge du bailleur et du preneur
La majorité des propriétaires veulent s’exonérer de la totalité des travaux dans un local commercial. L’entrée en jeu de la défiscalisation immobilière en 2014 change la donne au profit des locataires. Ceux-ci se sentent rassurés par la répartition légale apportée par le Code civil. Les dispositions de cette règlementation répartissent les coûts entre les deux parties du contrat de bail commercial.
Les locataires doivent prendre en charge les ouvrages d’entretien courant. Les propriétaires prennent en charge tout ce qui touche à la sécurité de la propriété comme les structures, les systèmes électriques… Les locataires souhaitant faire réaliser des travaux sur la façade doivent s’entretenir avec leur bailleur au sujet des conditions de réalisation. Les murs extérieurs peuvent être touchés ainsi que les couvertures entières. Dans ce cas, le montant des travaux dans le local commercial est du ressort du propriétaire. Les réparations minimes reviennent aux locataires. Prudence ! Car les dispositions réglementaires sont claires et affranchissent le propriétaire de toutes sortes de responsabilités si un défaut d’entretien a été constaté.
Les travaux liés à l’usure
Les vices cachés sont fréquents dans une opération de bail commercial. Il importe donc de faire très attention lors de la conclusion du contrat correspondant. Agissant en méconnaissance de causes, les locataires risquent de payer le prix fort s’il doivent prendre en charge les coûts liés aux défauts dissimulés. Il faut prendre les dispositions nécessaires avant toute prise de décision et s’assurer de l’état du bien à louer.
Le propriétaire est soumis à la délivrance d’un local prêt à l’usage. Il est le garant de la bonne marche des activités qui y sont effectuées. Les travaux en lien avec la vétusté incombent normalement aux propriétaires. Les locataires de leur côté sont tenu de restituer le local en bon état lorsque le bail commercial arrive à échéance.
Des travaux de conformité sont recommandés par l’administration pour des raisons liées à l’accessibilité des clients ou par simple mesure sécuritaire. Le défaut de soumission est passible d’une amende pouvant aller jusqu’à plus de 40 000 euros et une incarcération est possible. S’ils font la sourde oreille et persistent dans leurs démarches de ne pas se conformer à la règle, les sanctions financières ainsi que l’emprisonnement ayant été prononcés peuvent être augmentés. La décision de fermeture définitive est envisageable au risque d’une mauvaise réputation.
Ce motif de réparation pour cause de vétusté peut être invoqué par le preneur s’il prouve une aggravation des dégâts qui l’empêchent de procéder aux réparations locatives. Il est impossible de poursuivre les projections envisagées si les toitures ou les murs sont affectés, car il se trouve affranchi complètement par la loi.
